di Giuseppe Roma
La stretta creditizia e l’aumento dei tassi iniziano a frenare l’economia immobiliare protagonista, nell’ultimo biennio, di un’espansione strabiliante. I due segmenti di punta – residenziale e logistica -risentono, seppur in modo diverso, dei fattori critici di questa fase. Nel campo abitativo, cresce il costo dell’indebitamento per i potenziali acquirenti. Per l’edilizia industriale legata alla logistica, l’incertezza produce un effetto di rinvio sugli investimenti programmati. Il mercato abitativo ha raggiunto, nel 2022, le 784.000 compravendite sfiorando il massimo storico dell’intero dopoguerra. Ha recuperato la perdita del’20, superando del 29,6% i livelli del 2019 e del 4,8% i già lusinghieri risultati registrati fin dal 2021. Evidentemente la pandemia e il lock down hanno stimolato le famiglie nella ricerca di una migliore sistemazione alloggiativa e dato maggior vigore alla funzione rassicurante della casa in proprietà. Secondo le stime più attendibili le transazioni residenziali nel 2023 potrebbero ridursi fra il 10 e 15%, in relazione soprattutto alle maggiori difficoltà nell’accesso ai mutui bancari. Al di là della congiunturale, il mercato residenziale italiano continua nella sua contemporanea resilienza e imprevedibilità. E’, infatti, un mercato di scambi fra privati, costituito da beni “già usati”, costruiti in passato, quindi, slegati da un vero ciclo industriale. Solo il 7,8% del mercato è costituito da prodotti edilizi nuovi o rigenerati, 1 ogni 13 compravendite. L’offerta è cristallizzata e non può profilarsi in base alle diverse esigenze con case poco costose per i ceti a basso reddito e abitazioni di qualità per chi ha maggiori disponibilità finanziare.
Più congiunturale può considerarsi il rallentamento degli investimenti, nei primi mesi del 2023, che ha interessato il comparto logistico dopo due anni, anche in questo caso, di sostenuta espansione. E’ prevedibile un recupero verso la fine dell’anno se miglioreranno le condizioni del credito e rientreranno, almeno parzialmente, i rincari delle materie prime. I centri logistici, spinti da un’inarrestabile diffusione dell’e-commerce, comunque, continuano a godere di ottima salute con un vacancy rate di appena il 2%. Possiamo concludere che la domanda immobiliare in Italia resta consistente in diversi segmenti del mercato, ma per cogliere le opportunità è necessario agire sulla struttura dell’offerta. E non è certo un’operazione semplice.