di Giuseppe Roma
Per molte ragioni la casa è in Italia un settore altamente sensibile per la politica. Non a caso, in prossimità di scadenze elettorali, fioccano le proposte di sostegno a questo comparto. Ora è Salvini a tirare fuori dal cilindro una nuova sanatoria edilizia. Come non ricordare la mossa di Berlusconi che vinse le elezioni del 2008 grazie alla promessa, poi mantenuta, di abolire l’Ici (oggi Imu) sulla prima casa. La proposta del Ministero delle Infrastrutture, da quanto se ne sa, riguarda quello che i tecnici chiamano “lo stato legittimo dell’immobile”, ovvero la congruenza fra quanto stabilito dal titolo amministrativo che ne ha previsto la costruzione (o conseguente a sanatorie o condoni) e la situazione reale del bene che si intende alienare o affittare. Verrebbero sanate differenze formali fra lo stato di fatto e il progetto autorizzato, le modifiche interne e le difformità non più sanabili perché in contrasto con le normi vigenti al momento della realizzazione e con quelle attuali. Nel tempo si sono succedute diverse normative tendenti a rendere flessibile la conformità delle abitazioni con i progetti autorizzati dagli enti locali, arrivando persino ad introdurre il concetto di “tolleranze costruttive”, ovvero di piccole modifiche che non incidono sulla legittimità degli immobili. Il provvedimento pertanto tende a rimuovere complesse procedure ma anche più stringenti controlli. Come sempre accade nelle sanatorie, ciò che viene messo in maggiore evidenza è il piccolo abuso magari realizzato 40 o 50 anni fa, che però apre la strada anche alla possibilità di sanare ampliamenti o modifiche a maggior impatto urbanistico e attualmente soggetti alla demolizione. Agevolare i proprietari di case interessa la politica in quanto coinvolge una quota rilevantissima di elettori. Su 35,5 milioni di abitazioni 33 milioni, pari al 93%, appartengono a persone fisiche. A fine 2022 il 59,7% della ricchezza netta delle famiglie italiane afferiva alla proprietà di immobili e terreni pari a 6.217 miliardi di euro su 10.421. La sanatoria tende a rispondere a una continua attività di modifiche al patrimonio edilizio esistente, tipica nel nostro paese. Il mercato immobiliare residenziale si fonda prevalentemente su scambi di alloggi usati da riadattare nel tempo. Nel 2022 sono state compravendute 784mila abitazioni, ma nello stesso anno i permessi per realizzare nuove costruzioni o ristrutturazioni integrali hanno riguardato appena 59mila abitazioni. È come se il mercato automobilistico si fondasse per la quasi totalità sulla compravendita di auto di seconda mano. Ecco perché da circa quarant’anni molte forze politiche indulgono ad assecondare l’iniziativa diffusa piuttosto che promuovere una riorganizzazione delle città basata sul rinnovo urbano con basso consumo di suolo e nuovi edifici eco-sostenibili.