di Giuseppe Roma.
Per stimolare la crescita si fronteggiano da sempre due partiti: quello dell’assistenza e quello degli investimenti. Da noi, però, dal novero degli investimenti sembrano essere esclusi la rigenerazione urbana e la dotazione infrastrutturale delle città, che in tutti i paesi avanzati costituiscono una componente significativa del Pil. Risultato è il deperimento delle città più statiche e soggette a prevalenti pressioni speculative (vedi Roma) e il rifiorire di metropoli che hanno sposato in pieno le logiche del moderno immobiliare. Un modello d’intervento che ovunque in Europa prevede progetti programmati secondo definite strategie di sviluppo e realizzati da team di architetti, project manager, operatori della finanza immobiliare, delle tecnologie e delle costruzioni. Il mercato immobiliare italiano, al contrario, si basa largamente sulle compravendite di abitazioni esistenti fra privati. Pensiamo che nel 2018, a fronte di circa 580mila abitazioni vendute, le nuove costruzioni hanno raggiunto un volume di appena 53mila alloggi.
Qualche novità è segnalata dal Rapporto Meteo Immobiliare 2019, che individua nel residenziale nuovo e nella logistica due possibili driver per rafforzare la componente imprenditoriale del nostro real estate. Il rapporto conferma lo stretto legame fra gli italiani e la casa, come principale bene d’uso, riferimento securitario e di impiego dei risparmi familiari. Nelle sole città metropolitane, il 16% delle famiglie, pari a oltre 1,6 milioni, è in fase conclusiva per acquistare o affittare un alloggio, o è alla ricerca attiva di una casa con una prospettiva di chiudere l’acquisto in 12-18 mesi. Solo il 9,5% ricerca un immobile vecchio da ristrutturare, mentre il 43,3% preferisce un alloggio di nuova costruzione, con impianti tecnici ed energetici moderni che consentano basse spese di gestione e manutenzione, condizioni equivalenti a quelle di alloggi ristrutturati richiesti dal restante 47,2%. Un prodotto che, però, è pressoché assente sul mercato.
Anche per questo, nonostante la domanda sia vivace, i prezzi non ripartono: infatti, per la domanda con bassi redditi, solo un prezzo contenuto rende possibile l’acquisto, mentre il ceto medio già proprietario cambierebbe ma per una casa migliore e, non trovandola, acquista solo se può fare un buon affare. Un vero e proprio boom, anche sul piano dei valori, sta, invece, registrando il mercato della logistica, costituito da immobili per l’immagazzinamento e distribuzione di merci, in gran parte sollecitato dallo sviluppo del commercio digitale. Grandi hub distributivi e city logistic stanno trasformando tutto il settore retail. E’ la fine della iper-dimensione, recita Meteo Immobiliare, come è dimostrato dalle difficoltà dei mega centri commerciali e il successo delle medie superfici collocate nelle zone residenziali. Dopo un periodo critico, il real estate italiano è in fase di consolidamento con qualche tendenza espansiva, ma per poter contribuire allo sviluppo del paese deve imboccare la strada di una più decisa innovazione.