di Stefano Sampaolo - Rur
Nonostante i profondi cambiamenti sociali intervenuti negli ultimi decenni, l'obiettivo di fondo delle politiche abitative rimane, in fondo, invariato: quello di garantire a tutte le famiglie una sistemazione abitativa dignitosa, il più possibile rispondente alle proprie esigenze (di spazio, di localizzazione, di mobilità), ed economicamente sostenibile, cioè i cui costi non superino il 25-30% del reddito familiare.
Ma per ragioni diverse dal passato nelle grandi aree urbane tale obiettivo appare oggi più difficile da raggiungere.
Le dinamiche dei valori immobiliari nelle grandi aree metropolitane hanno determinato per molte famiglie il superamento di tale soglia, mentre i redditi in generale non hanno prospettive di crescita ma di precarizzazione.
Se la mission di fondo delle politiche della casa resta invariata, quello che si è profondamente modificato è invece il quadro della domanda. Alla base di tale cambiamento vi sono alcuni evidenti fenomeni sociali:
- la crescente fragilità economica di ampie fasce di popolazione. Non solo la soglia del 30% diventa più bassa, ma c'è anche un problema di continuità/stabilità dei redditi;
- l'aumento del numero di famiglie, accompagnato dalla forte riduzione del numero medio di componenti. A livello nazionale dal 2001 al 2009 siamo scesi da 2,6 a 2,4 componenti in media, ma nelle città del nord-ovest siamo ormai a 2,0 componenti. Semplificando si potrebbe dire che oggi servono più case, ma non più stanze;
- il peso rilevante assunto dalla componente straniera (poco meno di 5 milioni di immigrati), un segmento di popolazione a basso reddito che ha oggi una maggiore prospettiva di radicamento e che preme sul mercato privato degli affitti, ma con meno diritti riconosciuti e meno risorse familiari.
Se ci spostiamo invece sul piano dell'offerta il quadro appare assai poco dinamico e ancora sostanzialmente polarizzato in tre segmenti, di dimensioni assai diverse:
- una grande area maggioritaria (81% delle famiglie) che è quella della proprietà (68,5%) e dell'uso gratuito (12,5%), un'area che è cresciuta come mai in precedenza;
- un'area dell'affitto privato corrispondente al 13,5% delle famiglie, in cui il ruolo degli investitori istituzionali, a seguito delle dismissioni, è diventato poco rilevante a fronte di moltissimi piccoli proprietari;
- una piccola area, quasi residuale, dell'affitto sociale. Si tratta di un'anomalia europea, sia per la sua bassa incidenza (appena il 5% delle famiglie), sia per il livello dei canoni (80 euro in media). Data la scarsità di risorse pubbliche assegnate ed il mancato turn-over, si tratta di un segmento di offerta che oggi presenta limitatissime possibilità di accesso a nuovi utenti. L'offerta di nuovi alloggi di edilizia sociale pubblica è da tempo ridotta al lumicino, mentre in attesa vi sono 650mila domande di assegnazione di un alloggio popolare giacenti.
Come è noto dal punto di vista dell'utenza l'area dell'affitto di mercato è quella maggiormente in sofferenza, anche perché in questi anni successivi alla riforma del settore (legge 431/1998) sono risultate ben poco incisive le misure che avrebbero dovuto contenere l'insostenibile ascesa dei canoni di mercato.
Se un lato infatti la modalità dell'affitto concordato ha nei fatti un peso quasi trascurabile, dall'altro il Fondo Sociale per l'affitto, creato per aiutare le famiglie più in difficoltà, ha subito negli anni una fortissima riduzione. Basti ricordare che, pur a fronte di circa 400mila domande che vengono presentate ogni anno, si è passati dai 360 milioni di euro dell'anno 2000 ai 144 milioni del 2010. Nel 2011 il Fondo sarà quasi cancellato: sono stati stanziati infatti solo 33,5 milioni di euro.
Peraltro il mercato della locazione in molte città è "drogato" ed assorbito dalla domanda temporanea. Basti ricordare che quasi la metà (47,3%) degli studenti universitari vengono da un'altra provincia o un'altra regione rispetto a quella dove ha sede l'università.
A testimoniare tale criticità sono i dati sugli sfratti: oltre 61mila quelli emessi nel 2009 (+17,6% rispetto al 2008), in pratica uno sfratto ogni 400 famiglie. Di questi ben l'84% sono stati emessi per morosità (erano il 26% nel 1990).
Se il quadro appare sempre più critico, tuttavia vanno segnalate alcune novità recenti sul fronte delle politiche della casa che in futuro potrebbero produrre effetti positivi. Sul fronte dell'allargamento dell'offerta, se le iniziative avviate procederanno come previsto, potrà emergere infatti una quarta area, quella del social housing legata al sistema integrato di fondi immobiliari previsto dal Piano nazionale di edilizia abitativa. Un'offerta nuova, con canoni di locazione che si attesteranno comunque sui 500-600 euro/mese, cioè ad un livello più basso rispetto agli affitti concordati, ma a grande distanza dai canoni dell'edilizia sociale pubblica.
Sul fronte fiscale si attende per il 2011 l'introduzione effettiva della cosiddetta "cedolare secca" che darà la facoltà ai proprietari di optare per una tassazione separata al 20% dei redditi da locazione. Un provvedimento atteso da tempo anche per combattere l'enorme evasione fiscale che connota il settore ma che, nella versione attuale, ha il limite di non essere accompagnato da analoghi incentivi per gli inquilini e di non essere legato a misure di contenimento degli affitti come il canone concordato.
In ogni caso la direzione giusta è quella di lavorare sulle condizioni per un migliore utilizzo dello stock abitativo (ricordando che vi è un grande patrimonio sfitto e sottoutilizzato da reimmettere in circolazione) e per una maggiore diversificazione dell'offerta. Una diversificazione che deve riguardare anzitutto:
- i costi dell'abitare, per dare la possibilità alle famiglie, in base alle proprie disponibilità, di trovare la giusta soluzione e di poter intraprendere nel tempo delle vere "carriere abitative" dalla casa a basso costo in su;
- le tipologie edilizie, in funzione delle variegate esigenze e dei mutamenti sociali: in generale oggi servono case più piccole che in passato, dato che il profilo delle famiglie è cambiato, ma pensate diversamente, con ad esempio alcuni servizi comuni.
Per far fronte alle diverse e nuove domande di casa, è indispensabile ripensare le logiche di intervento per l'abitare. Certo a rendere complesso e difficile il compito, giocano contro alcuni vincoli importanti: la scarsità di risorse pubbliche, anzitutto, ma anche la necessità di contenere nuovo consumo di suolo (per ragioni ambientali ma anche economiche, data l'onerosità di infrastrutturare nuove aree di espansione), come anche l'urgenza di reintervenire sul patrimonio esistente, una grande risorsa oggi mal utilizzata che richiede un recupero di qualità e di funzionalità.
Servono insomma politiche diversificate, flessibili, articolate sul territorio, in grado di rispondere a diversi tipi di bisogno e necessariamente basate su un nuovo sistema di operatori più ampio, che comprenda anche il settore privato e che veda la nascita di società immobiliari di tipo europeo anche in Italia.
E serve anche un rilancio per soggetti come gli ex Iacp, le attuali Aziende casa, che non solo gestiscono un grande patrimonio (773mila alloggi), ma conoscono il territorio e che oggi nei casi migliori sono impegnate su diversi fronti, tra i quali il risparmio energetico degli edifici, progetti per particolari categorie (anziani, studenti), l'azione di mediazione sociale al fine di prevenire e contenere la conflittualità fra gli abitanti.
22 Dicembre 2010
Torna su
